Quando si parla di abuso edilizio si fa riferimento alla violazione di specifiche norme urbanistiche o edili, ovvero che comportano la realizzazione di opere non autorizzate o non conformi ai permessi di costruire rilasciati. La violazione e dunque l’abuso può riguardare la costruzione di un immobile, in modo totale o parziale, la ristrutturazione, l’ampliamento o la modifica degli spazi o della destinazione d’uso. Si tratta sostanzialmente di un illecito amministrativo che può essere sanzionato in modo diverso a seconda della gravità, quindi con la demolizione dell’opera, il pagamento di una multa, la confisca dell’immobile o il ripristino totale dello stato dei luoghi. In alcuni casi, l’abuso edilizio può integrare anche un reato penale, che può essere punito con la reclusione o l’arresto, mentre in altri, se di lieve entità, può essere oggetto di sanatoria attraverso una pratica burocratica da eseguire presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Dal punto di vista legale è importante comprendere su chi ricadono le responsabilità in caso di una compravendita immobiliare ed in particolare il ruolo del mediatore immobiliare in presenza di tali abusi.
Quali sono le responsabilità del mediatore immobiliare?
Il mediatore immobiliare è il professionista che si occupa di mettere in contatto il venditore e l’acquirente di un immobile e di operare in tutti i passaggi dovuti al fine di favorire la conclusione dell’affare per entrambe le parti. Per tale lavoro ha diritto ad una provvigione, ovvero il compenso o remunerazione per il servizio professionale reso se la compravendita si realizza grazie a lui. Il mediatore o agente o consulente immobiliare ha comunque anche dei doveri e delle responsabilità. Tra questi quello di informare le parti di tutte le circostanze rilevanti per la compravendita, tra cui eventuali abusi edilizi presenti sull’immobile. Tale dovere di informazione deriva dal principio di correttezza e buona fede, che deve ispirare la condotta del mediatore immobiliare, e dalla normativa vigente, che prevede l’obbligo di comunicare al cliente le notizie di cui il mediatore è a conoscenza o che può conoscere con la comune diligenza (art. 1759 c.c.). Questa si ottiene controllando bene i documenti prima di proporre una casa in vendita! Un professionista esperto e serio è in grado il più delle volte di confrontare una planimetria concessoria con lo stato dei luoghi ed individuare eventuali anomalie anche a prima vista. Se il mediatore immobiliare non informa l’acquirente dell’esistenza di abusi edilizi sull’immobile, o fornisce informazioni false o incomplete, può incorrere in diverse responsabilità, sia civili che penali. A livello civile, ad esempio può perdere il diritto alla provvigione e essere contemporaneamente chiamato a risarcire il danno causato all’acquirente, che può consistere nel rimborso delle spese sostenute per la sanatoria dell’abuso, o nella differenza di valore dell’immobile prima e dopo la demolizione dell’opera abusiva. A livello penale, il mediatore immobiliare può essere accusato di truffa contrattuale, se ha agito con dolo, cioè con l’intenzione di ingannare l’acquirente e di procurarsi un ingiusto profitto. La truffa contrattuale è un reato, che può essere punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da 51 a 1032 euro.
Chi sono i responsabili dell’abuso edilizio?
L’abuso edilizio è un illecito che può coinvolgere diverse figure, a seconda del tipo e della fase di realizzazione dell’opera abusiva. In generale, si può dire che sono responsabili dell’abuso edilizio:
- il proprietario dell’immobile, che ha ordinato o consentito l’esecuzione dell’opera abusiva, o che ne ha tratto vantaggio;
- il costruttore o l’impresa edile, che ha eseguito materialmente l’opera abusiva, o che ne ha diretto i lavori;
- il progettista o il direttore dei lavori, che ha redatto o approvato il progetto abusivo, o che ha omesso di vigilare sul rispetto delle norme edilizie;
- il tecnico abilitato o il geometra, che ha presentato o sottoscritto la dichiarazione di inizio attività (DIA) o la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) abusiva, o che ha omesso di controllare la regolarità dell’opera;
- il notaio, che ha stipulato l’atto di compravendita dell’immobile abusivo, senza verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, o senza informare le parti dell’abuso edilizio.
Sostanzialmente nella stipula di un rogito il notaio assume la premura di far dichiarare alla parte venditrice l’assenza di abusi: ciò comporta un rischio civile e penale di falsa dichiarazione, ulteriore a quello dell’abuso edilizio, nel caso si riscontrasse la sussistenza dello stesso post vendita.
Cosa rischia chi commette abuso edilizio e cosa rischia l’agenzia immobiliare in caso di mediazione?
Chi commette abuso edilizio o comunque ne è responsabile come il venditore di un immobile si espone a diverse sanzioni, sia amministrative che penali, a seconda della gravità e della tipologia dell’abuso. A livello amministrativo, le sanzioni possono essere:
- la demolizione dell’opera abusiva, che può essere ordinata dal comune o dal tribunale, e che deve essere eseguita a spese del responsabile dell’abuso;
- il pagamento di una sanzione pecuniaria, che può variare da 516 a 10.329 euro per ogni metro cubo di costruzione abusiva, o da 103 a 516 euro per ogni metro quadrato di superficie abusiva;
- la confisca dell’immobile abusivo, che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile al comune, senza alcun indennizzo per il responsabile dell’abuso;
- il ripristino dello stato dei luoghi, che consiste nel riportare l’immobile alle condizioni precedenti all’abuso, eliminando le modifiche non autorizzate.
A livello penale, le sanzioni possono essere:
- la reclusione da sei mesi a cinque anni, per chi ha eseguito opere di nuova costruzione o di ristrutturazione in assenza di permesso di costruire, o in difformità dal permesso di costruire, o in violazione delle norme antisismiche;
- l’arresto da tre a diciotto mesi, per chi ha eseguito opere di manutenzione straordinaria, di restauro o di risanamento conservativo in assenza di permesso di costruire, o in difformità dal permesso di costruire, o in violazione delle norme antisismiche;
- la reclusione da uno a sei anni, per chi ha eseguito opere di nuova costruzione o di ristrutturazione in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali, storici o artistici, senza le prescritte autorizzazioni, o in difformità dalle autorizzazioni.
L’agenzia immobiliare, che ha svolto il ruolo di mediatore tra il venditore e l’acquirente di un immobile abusivo, può essere coinvolta nelle sanzioni amministrative e penali, se ha partecipato attivamente o consapevolmente all’abuso edilizio, o se ha tratto un ingiusto profitto dall’abuso. Inoltre, l’agenzia immobiliare può essere chiamata a rispondere civilmente nei confronti dell’acquirente, se ha violato il dovere di informazione sull’abuso edilizio, o se ha fornito informazioni false o incomplete. In questo caso, l’agenzia immobiliare può perdere il diritto alla provvigione, o essere obbligata a risarcire il danno subito dall’acquirente, come già spiegato nel paragrafo precedente.
Compravendita e rischio abusi edilizi
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