Un agente immobiliare è un professionista della mediazione che deve agire in modo neutrale affinché due parti si incontrino e raggiungano un accordo vantaggioso per entrambe, circa una compravendita o un affitto. Questa attività richiede delle conoscenze del settore, abilità nel dialogo e nei rapporti interpersonali e comporta anche una serie di obblighi e responsabilità dettati dalla legge.
Compiti dell’agente immobiliare
Prima di parlare di obblighi e responsabilità di un agente immobiliare è fondamentale capire la tipologia del lavoro, quali sono dunque i suoi compiti e gli obiettivi che deve porsi nei rapporti con i clienti. Questa figura professionale sostanzialmente si occupa di far incontrare domanda ed offerta in materia di immobili e segue la trattativa mediando tra le parti, al fine di accompagnare alla chiusura di un buon affare. Ciò comporta una preparazione di base, ma anche aggiornamenti continui sulle normative e sugli sviluppi del mercato immobiliare; deve saper valutare un immobile, raccogliere e controllare i documenti di una casa, indirizzare per risolvere alcune problematiche (come gli abusi edilizi laddove presenti), suggerire eventuali migliorie estetiche, ad esempio, proponendo un esperto di home staging, ecc. In pratica, con estrema serietà e professionalità l’agente deve porsi non solo come mediatore, ma anche come figura di riferimento per le parti, come garante di una buona riuscita dell’affare. Ciò non è dettato solo dall’etica professionale, ma anche dal Codice Civile in materia di mediazione e da altre leggi, comprese numerose sentenze giuridiche, che hanno ben rilevato gli obblighi e le responsabilità degli agenti e delle agenzie immobiliari.
Obblighi agenzia ed agenti immobiliari
Il primo ed essenziale obbligo di un agente immobiliare è quello di essere in regola con l’esercizio della professione: deve aver conseguito il “patentino” ed essere iscritto nell’albo dedicato presso la Camera di Commercio della propria residenza. L’Art. 1754 del Codice Civile sancisce poi l’attività di mediazione definendola neutrale: il mediatore non deve essere legato ad una delle parti da rapporti di parentela, amicizia, o collaborazione. Il suo impegno professionale non può essere considerato solo verso chi vende o chi acquista (in tal caso chi opera non è un agente, ma un consulente o property finder). Il professionista è inoltre obbligato a controllare la documentazione necessaria agli atti e a mettere a conoscenza tutte le parti di eventuali problematiche, a lui note, che possano influire sull’andamento dell’affare in qualunque modo. In tutela dei clienti, la normativa ha stabilito per gli agenti immobiliari anche l’obbligo della stipula di un’assicurazione sui rischi professionali, al fine di rimborsare le parti in caso di errore. Un’agenzia immobiliare, come impresa, ha gli stessi identici obblighi del professionista titolare o di coloro che vi lavorano.
Responsabilità dell’agente immobiliare
Quando non si rispettano gli obblighi professionali si diventa responsabili del danno subito dal cliente. La normativa e diverse sentenze di cassazione hanno focalizzato alcuni punti essenziali. L’agente immobiliare è dunque obbligato e responsabile del buon esito di un affare e come tale non deve garantire solo l’aspetto meramente economico della compravendita eventuale, ma anche la sicurezza di un contratto corretto e senza brutte sorprese. È per questo motivo, infatti, che conviene sempre rivolgersi ad un’agenzia immobiliare piuttosto che acquistare o vendere una casa tra privati: ovvero per evitare rischi. E così il professionista della mediazione è tenuto ad informare le parti circa tutte le questioni a lui note che possano essere rilevanti al fine della sicurezza dell’affare. Non solo: deve operare con il criterio della “media diligenza professionale” che obbliga ad una informazione corretta e completa. In pratica come ha stabilito la Suprema Corte con ordinanza n. 784/2020:
…il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbe in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.
Si evince che il mediatore, se non effettua i dovuti controlli sulla documentazione è responsabile dei danni subiti dal cliente. Questo vale ad esempio se non si comunica la provenienza dell’immobile quale frutto di donazione, se non si è verificata l’assenza di abusi e vizi gravanti sull’immobile, così come la sussistenza di ipoteche.
E se l’agenzia immobiliare sbaglia? Il cliente venuto a conoscenza del problema può richiedere l’annullamento dei contratti e chiedere un risarcimento danni.
